Одной из самых распространенных схем мошенничества является привлечение денежных средств граждан на строительство ЖСК.
В настоящий момент жилищно-строительные кооперативы могут создавать только физические лица. Однако недобросовестные застройщики и тут нашли лазейку. Они скупают кооперативы, созданные юридическими лицами (в тот момент, когда создание ЖСК юридическими лицами еще было возможно), с уже имеющимся разрешениями на строительство. Деятельность таких кооперативов не подпадает под требования закона об участии в долевом строительстве, что делает граждан, заплативших за строительство, незащищенными.
Исходя из этого, при заключении договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов надо внимательно ознакомиться с организационно-правой формой организации с которой заключается договор.
Защита прав дольщиков регулируется следующими законодательными актами:
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) прописана новая структура органов регионального государственного контроля в долевом строительстве, а также внесены изменения в Федеральный закон от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – закон о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) в части проведения проверок малого и среднего бизнеса. В ст. 9 закона о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей определено, что проведение плановых проверок допускается не чаще чем один раз в три года. В случае с долевым строительством это необоснованно, поскольку средний срок возведения объекта составляет от года до полутора лет. Для проведения внеплановой проверки раньше требовалось согласие прокурора. С 1 января 2014 года проведение плановых проверок возможно один раз в год, а внеплановых – регулярно (при наличии необходимости). Среди оснований для проведения внеплановой проверки теперь будут в том числе сообщения в СМИ и заявления самих дольщиков. Вместо получения согласия прокурора для проведения внеплановой проверки достаточно его уведомления. Среди новелл закона о внесении изменений можно выделить установление подходов и границ механизма страхования гражданской ответственности, определение страхового случая, обязанность ЖСК получать разрешение на строительство в соответствии с законом об участии в долевом строительстве.
Приказ Минрегиона России определил критерии проблемных объектов и обманутых дольщиков. Его издание было вызвано необходимостью систематизировать подходы и установить единообразные стандарты.
Основная новелла закона об участии в долевом строительстве – введение обязательного страхования долевого строительства.
Действие указанных актов позволит решить проблему «жертв двойных продаж» – граждан, которые оказались пострадавшими от мошеннических действий и чьи квартиры перепродавались по нескольку раз.
После утверждения приказа Минрегиона России этих двойных стандартов быть не может.
Несмотря на то, что Указом Президента РФ от 1 ноября 2013 г. № 819 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» полномочия, связанные с долевым строительством и со строительством в целом перешли от Минрегиона России к Минстрою России, все нормативно-правовые акты, изданные Минрегионом России, продолжат свое действие.
Одной из проблем привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков является вариативность квалификации их деяний согласно УК РФ. Таких лиц в зависимости от обстоятельств совершенных преступлений привлекают и по ст. 159 УК РФ, и по ст. 160 УК РФ, и по ст. 165 УК РФ, и по ст. 201 УК РФ.
Для создания единообразной практики инициативной группой в 2014 году планируется внесение в Госдуму законопроекта, предусматривающего изменения в действующий УК РФ и введение единой статьи, устанавливающей ответственность за нецелевое использование средств участников долевого строительства.